제190회 금천구의회 임시회

복지건설위원회 제1차 회의

시흥재정비촉진지구 재정비촉진계획【지구단위계획】변경(안)

검  토  보  고  서

(도시환경국 소관)

2015. 9. 14.

복지건설위원회 전문위원

시흥재정비촉진지구 재정비촉진계획【지구단위계획】변경(안)

검    토    보    고   서

1. 제안경위

가. 의안번호 : 제1559호

나. 제 출 자 : 금천구청장

다. 제출일자 : 2015. 9. 3.

라. 회부일자 : 2015. 9. 14.

2. 제안이유

금천구 시흥3동 970번지 일대의 체계적인 도시개발을 위한‘석수역세권 지구단위계획’구역지정 및 계획 결정을 위한 『시흥재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경(안)』을「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제9조 제3항에 따라 금천구의회의 의견을 청취하고자 함.

3. 주요 변경 내용

○ 재정비촉진구역 및 존치지역에 관한 사항 변경(안)

-시흥3동존치관리구역내 석수역세권 지구단위계획구역 지정(121,812㎡) 및 계획 결정

구 분	위 치	면적(㎡)			사업의 종류		비고
		기정	변경	변경후	기 정	변 경 후
시흥3존치 관리구역	시흥동 939-4 일대	334,690	-	334,690	존 치 구 역		65,999.4㎡
					지구단위계획구역
					박미사랑마을 지구단위계획구역	박미사랑마을 지구단위계획구역	서고 제2012-127호 (’12.05.17.) 면적 : 49,282.4㎡
					박미사랑마을(Ⅱ단계) 지구단위계획구역	박미사랑마을(Ⅱ단계) 지구단위계획구역	서고 제2014-32호 (’14.01.29.) 면적 : 97,596.2㎡
					존치구역	석수역세권 지구단위계획구역	지구단위계획(안) 면적 : 121,812㎡

4. 집행부 의견

금천구 시흥동 970번지 일대 석수역세권 지역에 대하여 시계지역 중심지 기능강화, 체계적인 관리 및 정비유도를 위해 지구단위계획구역 및 지구단위계획 결정 필요

5. 기타

○ 관련근거 : 「도시재국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

- 제25조(도시·군관리계획의 입안), 제28조(주민과 지방의회 의견 청취)

○ 주민 열람공고

- 열람기간 : 2015. 8. 17 ∼ 8. 24.

- 주민 의견 및 조치 계획(별첨 참조) : 7건(시흥동 976-3 이시행외 54인)

- 관련부서 의견 : 공원녹지과

◾ 시흥3동 970-3호 진달래 공원(면적 992.3㎡) 폐지시 서울특별시 도시공원정비기준(‘94. 3.11)에 의거 학교 등 공공시설의 입지상 부득이한 경우 이외는 대체공원 지정하여야 함.

◾ 조치계획 : 구역내 계획한 연결 녹지에 대하여 소공원으로 계획(변경)

○ 추진 경위

- ’06. 10. 19 : 시흥재정비촉진지구 지정(서울시)

- ’08. 10. 16 : 시흥재정비촉진계획 결정 및 지형도면 고시

- ’11. 02. 17 : 시흥재정비촉진계획 결정(변경) 및 지형도면 고시

- ’13. 04. 15 : 서울시 도시재정비소위원회 자문(결과 : 보류)

□ 개발 당위성 재검토(용도지역 상향에 대한 당위성 부족, 노후도 등 개발시기 미도래)

□ 호암산 자연경관을 고려한 높이계획 조정

- ’14.01. ~ 09. : 공공건축가 자문(총8회)

□ 자연경관을 고려한 주거형태 검토 및 열악한 주거환경 개선 필요

□ 수도권과 서울시를 잇는 시계지역의 중심지 역할로 육성 필요

- ’14.10. ~ ’15.06. : 서울시 업무협의

□ 재정비위원회 자문결과 등을 감안하여 과도한 용도지역 상향 계획 지양

- ’15. 06. 30 : 시·구 합동회의 개최

□‘특별계획구역’은 지역 개발, 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 점을 감안, ‘특별계획가능구역’으로 지정하고 열람공고 등 절차이행 후 심의 상정

특별계획가능구역 계획지침

(석수역세권(시흥3존치관리구역) 지구단위계획 구역 지정 및 계획(안)으로 주민공람공고 완료)

가. 기본방향

지구단위계획의 단계별 개발을 위해 6개의 특별계획가능구역으로 분리하여 진행

지구단위계획 결정 고시일부터 3년 이내에 특별계획구역 지정에 관한 신청이 없는 경우. 그 3년이 되는 날부터 특별계획가능구역의 효력이 없어짐

특별계획가능구역 1~4구역(공동주택지구)
이면가로변 특별계획구역은 사업의 실현성을 높이기 위해 현황 및 노후도 요건을 고려하여 구역 설정

특별계획가능구역 5~6구역(상업·업무·주거지구)

철재상가 소유자가 지분형태로 되어있어 기존 철재상가 분포지역을 중심으로 구역을 설정하였으며,     구역의 정형화를 위해 일부 지역을 편입하는 방안으로 설정함

나. 특별계획가능구역 결정조서

구분	도면표시번호	구역명	위치	면적(㎡)	비고
신설	특별계획가능구역①	특별계획가능구역①	시흥3동 964-11 일대	6,594.5
신설	특별계획가능구역②	특별계획가능구역②	시흥3동 972-9 일대	7,409.6
신설	특별계획가능구역③	특별계획가능구역③	시흥3동 973-1 일대	6,090.2
신설	특별계획가능구역④	특별계획가능구역④	시흥3동 976-1 일대	4,635.7
신설	특별계획가능구역⑤	특별계획가능구역⑤	시흥3동 966-2 일대	45,686.0
신설	특별계획가능구역⑥	특별계획가능구역⑥	시흥3동 979-2 일대	3,647.0

주1) 세부개발계획 결정시 지적측량 성과에 따른 면적 정정 가능

주2) 특별계획가능구역 내 공동주택 건립 시 서울특별시 도시계획조례 시행규칙에 의한 노후도 기준 충족

주3) 구역지정 후 3년이내(토지면적 50% 이상 동의로 2년 연장 가능)에 특별계획구역으로 지정신청이 없을 경우 지구단위계획에 의한 개별 건축 가능

주4)가로주택정비사업으로 시행하는 경우 사업시행요건 및 토지등소유자 동의여부에 따라 별도구역 지정 없이 시행가능

- ’15.08.17 ~ 08.24 : 주민 공람 및 이해관계인 의견수렴

7. 검토의견

○ 본 안건은 시흥재정비촉진지구내 금천구 시흥3동 970번지 일대의 석수역세권 지역을 서남권 교통요충지(경부선, 신안산선:예정, 시흥대로, 강남순환고속도로)이며 시계지역 중심지 기능 강화, 체계적인 관리 및 정비 유도를 위해 재정비촉진계획 변경결정(안)으로 석수역세권 지구단위계획구역 지정(특별계획가능구역)및 계획안(단계별 개발계획)을 신설하고자 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제9조 제3항에 따라 구의회의 의견을 듣고자 구청장이 제출한 안건임.

「도시재정비 촉진을 위한 특별법」

제2조 (용어의 정의) 3."재정비촉진계획"이란 재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기 위한 제9조에 따른 재정비촉진지구의 토지 이용, 기반시설의 설치 등에 관한 계획을 말한다

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

제2조(용어의 정의)

5. "지구단위계획"이란 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말한다.

「도시재정비 촉진을 위한 특별법」

제9조(재정비계획의 수립)

③ 시장·군수·구청장은 제1항에 따라 재정비촉진계획을 수립하거나 변경하려는 경우에는 그 내용을 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장·군수·구청장이 재정비촉진계획의 수립 또는 변경을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 때에는 이의가 없는 것으로 본다) 공청회를 개최하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다

- 본 안건의 추진 과정을 요약해 보면

▸ 서울시는 기존의 시흥2,3,5동의 뉴타운지구〈재정비촉진지구로 의제 처리(서울시고시 제2006-357호)〉를 2006년 10월19일 시흥재정비촉진지구로 지정하고,

제2조(용어의 정의)

1. "재정비촉진지구"란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 추진하기 위하여 제5조에 따라 지정하는 지구(地區)를 말한다. 이 경우 지구의 특성에 따라 다음 각 목의 유형으로 구분한다.

가. 주거지형: 노후·불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의          정비가 필요한 지구

나. 중심지형: 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시        기능의 회복이 필요한 지구

다. 고밀복합형: 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통        이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구

▸ 2008년 10월 16일 시흥재정비촉진계획(지구단위계획) 결정,

▸ 2010년 8월 18일 석수역세권 개발을 구에 건의하여, 구에서는 이를 검토,

▸‘13년 4월 15일 시 도시재정비소위원회 자문을 받은 결과, 개발이 보류

「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제34조에 따라 자문기관인 시·도에 도시재정비위원회를 두고, 「서울특별시 도시재정비 촉진을 위한 조례」제21조는 소위원회를 두도록 하고, 본조 제10항은 ‘이 조례에 규정된 사항 이외에 위원회의 운영 등에 관하여 필요한 사항은 위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정할 수 있다’하여 서울시 주택정책실 재정비과 “도시재정비위원회 운영개선방안 추진”방침에서 소위원회는‘본위원회 심의 및 자문안건에 대한 사전 자문(경미한 변경 제외)’자문하도록 함에 따른 것임.

「도시재정비 촉진을 위한 특별법」

▸ 구에서는‘13년12월4일 시장·구청장 면담을 통해 서울시 공공건축가를 지원을 받아 총8차에 걸친 자문회의를 통해 수도권 인근 배후지역과 서울시를 잇는 시계지역의 중심지 역할을 위한 개발의 필요성이 있다고 판단,

▸ 시·구 합동회의를 거쳐 시흥3존치관리구역의 기존의 박미사랑마을과 박미사랑마을 Ⅱ 지구단위계획구역을 제외한 존치지역 중, 시흥동 970번지 일대의 석수역세권 지구단위구역(특별계획가능구역)으로 지정을 위한 주민공람공고를 8월24일까지 마치고,

제2조(용어의 정의) 6. "존치지역"이란 재정비촉진지구에서 재정비촉진사업을 할 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역을 말한다

2. "재정비촉진사업"이란 재정비촉진지구에서 시행되는 다음 각 목의 사업을 말한다.

가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업 및 가로주택정비사업

나. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업

다. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업

라. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군계획시설사업 ⇒ 지구단위계획(국토법)

▸ 이번 구의회 의견청취 후 주민공청회를 거쳐 서울시에 결정 요청하면 서울시 도시재정비위원회 심의를 통해 결정고시될 것입니다.

○ 재정비촉진계획 변경결정(안)의 석수역세권 지구단위계획 결정(안)

◾ 지구단위계획구역 결정조서는

구분	구역명	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경후
신설	석수역세권 지구단위계획구역	금천구 시흥동 970번지 일대	-	증)121,812	121,812

- 시흥3존치관리구역 안에 석수역세권지구단위계획(특별계획구역)으로 121,812㎡를 구역으로 지정하고 서남권 교통 요충지로서 중심지 기능강화 및 체계적 도시관리 정비 유도

- 지구단위계획구역 및 특별계획가능구역으로 구분하여 개발예정으로 이는 가로 구역별 여건인 건축물 노후도, 토지 등 소유자 현황을 고려한 특별계획가능구역과 일반 지구단위계획구역으로 지정(아래 도표 참조)하여 공동주택지구와 상업·업무·주거 지구로 구분하여 단계별 개발을 유도하고자 하는 내용으로 향후 주민동의 여부나 여건변화에 따라 타당하다고 인정될 경우 특별계획가능구역 블록 및 인접획지간 통합개발이 가능하도록 향후 세부개발계획 수립시 반영하여 추진 예정임

「서울시 지구단위계획 수립기준」지침서

용어의 정의

1) 특별계획구역 : 지구단위계획구역 중에서 현상설계 등에 의하여 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성하는데 상당한 기간이 걸릴 것으로 예상되어 충분한 시간을 가질 필요가 있을 때에 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역

2) 특별계획가능구역 : 지구단위계획수립시 특별계획구역으로 지정할 필요성은 있으나 계획 실현방안 및 주민동의 등에 따라 계획 실현의 장기화 및 현재 구역지정이 어려운 지역을 대상으로 향후 구체적인 사업방안 및 사업추진 계획에 따라 특별계획구역 지정을 제안할 수 있는 구역을 선정하고 특별계획구역지정을 위한 계획지침을 마련하는 대상 구역

A	상업·업무지구(5,6구역)	특별계획가능구역 제2종 일반주거(7층) ⇒ 제3종 일반주거지역
B	시계 근생	자율적 공동개발 제2종 일반주거(7층)
C	주거중심(1,2,3,4구역) (빌라밀집지역)	특별계획가능구역 (D블럭과 공동개발 가능) 제2종 일반주거(7층) ⇒ 제2종 일반주거지역
D	주거중심 (호암산 인접지역)	자율적 공동개발 (C블럭과 공동개발 가능) 제2종 일반주거(7층)
E	자율계획 (남부도로사업소 주변 지역)	자율적 공동개발 제2종 일반주거(7층)

◾ 용도지역 결정조서는 변경사항은 없고 제1종 일반주거지역은 0.2%인 992.2㎡, 제2종일반주거지역(7층이하)가 99.2%로 120,819.8㎡가 되며,

- 건축물 등에 관한 결정용도는 권장 시설과 불허 용도를 구분함

구분	권장용도	구분	불 허 용 도
가	∙ 제5호의 문화 및 집회시설 중 전시장 ∙ 제9호의 의료시설 중 병원 ∙ 제14호의 업무시설(오피스텔 제외)	A (공통) 전구역	∙ 제4호의 제2종근린생활시설 중 총포판매소, 장의사, 테니스장, 철탑 등의 구조물이 설치된 골프연습장, 단란주점, 안마시술소 ∙ 제9호의 의료시설 중 정신병원, 요양병원 ∙ 제17호의 공장 ∙ 제18호의 창고시설 ∙ 제19호의 위험물저장 및 처리시설 ∙ 제20호의 자동차관련시설(주차장 제외)
나	∙ 제5호의 문화 및 집회시설 중 공연장 ∙ 제7호의 판매시설 ∙ 제11호의 노유자시설 중 아동관련시설 및 노인복지시설 ∙ 제14호의 업무시설(오피스텔 제외) ∙ 제20호의 자동차관련시설 중 주차장
		B (제3종일반주거지역)	∙제2호의공동주택(주거복합건축물 제외)
다	∙ 제5호의 문화 및 집회시설 중 예식장

주) 건축법 시행령 개정 (2014.11.28.)에 따른 건축물 용도 적용

주) 제3종일반주거지역은 특별계획가능구역 세부개발계획 수립결과에 따라 용도지역 변경시 적용되는 사항임

◾ 도시기반시설에 관한 결정조서 : 변경사항없음

- 도로결정조서, 공원, 시장, 남부도로사업소

- 주차장은 본 개발에 따른 교통 총량에 부합되는 도로 확보와 대중교통, 역세권 지역 활성화 및 서울시 유입교통량 절감을 위한 주차장 2,433㎡확보를 통해 향후 지하철 신안산선 계획과 연계한 지하 환승 주차장 입체를 결정함.

◾ 녹지공간은 주민 삶의 질 향상을 위하여  시흥동 962-6번지 일원 외 2곳을 연결녹지로 확보하고 문화·복지시설도 확보예정임.

◾ 가구 및 획지에 관한 사항은 간선변(독산로)에 접한 필지의 규모 및 용도 등의 차이가 있으며, 공동개발 시 재산공유 및 이익분배에 대한 양보와 타협에 대한 인식부족으로 실현 어려움이 있음.

◾ 특별계획가능구역 계획 지침( p 3참조) : □시흥재정비촉진지구□ 시흥재정비촉진계획 변경 결정(안) 중 석수역세권(시흥3존치관리구역) 지구단위계획 구역 지정 및 계획(안) 게재된 내용이며

◾향후 위 계획안들은 지난 8월24일 주민공람공고 완료한 내용을 토대로 요약되었으며 향후 결정고시후 세부개발계획 수립시 조정 반영될 것임.

〇 총괄 의견

본 시흥재정비촉진계획 변경안은 상위법에 따라 진행하는 것으로 시흥3존치관리지역의 석수역세권지구단위계획이 결정되면 관련 사업의 도화선이 되어 지역개발이 활성화될 것이며,

무엇보다 본 계획 변경안이 개인의 재산권에 지대한 영향을 주는 만큼 이익분배에 대한 양보와 타협이 어렵다고 한 바처럼, 본 사업 참여율이 성공여부에 큰 영향을 줄 것으로 사료되는 바, 집행부에서는 참여주민이 판단할 수 있는 보조자료 개발이 요구되는데 대상지를 1개 구역으로 통합개발 할 경우와 1개구역씩 개발할 경우를 대비한 최소, 최고의 개발이익을 파악할 수 있는 비교분석데이터를 개발하여 제공한다면, 주민판단 근거자료로 활용되어 주민참여율과 신뢰도를 높혀 재정비 계획안대로 추진하는데 도움을 줄 것으로 사료됩니다.

※ 공람공고에 대한 주민의견과 조치계획을 보면 대부분이 검토하는 것으로 이는 참여를 불확실하게 함, 언제까지, 어떻게, 가장 최선의 선택을 할 수 있도록 자료개발이 필요 할 것임.

【참 고 자 료】

「도시재정비 촉진을 위한 특별법」

[시행 2015.7.1.] [법률 제12989호, 2015.1.6., 타법개정]

제5조(재정비촉진지구의 지정)

① 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사는 제4조에 따라 재정비촉진지구의 지정을 신청받은 경우에는 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조에 따른 지방도시계획위원회(이하 "지방도시계획위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 재정비촉진지구를 지정한다. 재정비촉진지구의 지정을 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 제외한다)하려는 경우에도 또한 같다.

② 제1항에도 불구하고 제34조에 따른 도시재정비위원회가 설치된 특별시ㆍ광역시 또는 도의 경우에는 도시재정비위원회의 심의로 지방도시계획위원회의 심의를 갈음할 수 있다.

③ 제1항에도 불구하고 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 재정비촉진지구의 지정을 신청하지 아니하더라도 해당 시장ㆍ군수ㆍ구청장과의 협의를 거쳐 직접 재정비촉진지구를 지정할 수 있다. 이 경우 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사는 제4조제3항의 절차를 거치거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로 하여금 같은 항의 절차를 거치도록 하여야 하며, 지정 절차에 관하여는 제1항 및 제2항을 준용한다.

④ 다음 각 호의 자는 직접 재정비촉진지구를 지정하거나 변경한다. 이 경우 제4조제2항 각 호의 서류 및 도면을 작성하여 같은 조 제3항의 절차를 거쳐야 하며, 지정 절차에 관하여는 제1항 및 제2항을 준용한다.  <개정 2013.7.16>

1. 특별자치시장

2. 특별자치도지사

3. 대도시 시장. 다만, 재정비촉진사업이 필요하다고 인정되는 지역이 그 관할지역에 있고 다른 시ㆍ군ㆍ구에 걸쳐 있지 아니하는 경우에 한정한다.

⑤ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 대도시 시장은 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 재정비촉진지구를 지정하거나 변경할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 내용을 지체 없이 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.  <개정 2013.7.16>

⑥ 제5항에 따라 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장이 재정비촉진지구를 지정하거나 변경하였을 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.  <개정 2013.3.23.>

제9조(재정비촉진계획의 수립)

① 시장·군수·구청장은 다음 각 호의 사항을 포함한 재정비촉진계획을 수립하여 특별시장·광역시장 또는 도지사에게 결정을 신청하여야 한다. 이 경우 재정비촉진지구가 둘 이상의 시·군·구의 관할지역에 걸쳐 있는 경우에는 관할 시장·군수·구청장이 공동으로 이를 수립한다.

1. 위치, 면적, 개발기간 등 재정비촉진계획의 개요

2. 토지 이용에 관한 계획

3. 인구·주택 수용계획

4. 교육시설, 문화시설, 복지시설 등 기반시설 설치계획

5. 공원·녹지 조성 및 환경보전 계획

6. 교통계획

7. 경관계획

8. 재정비촉진구역 지정에 관한 다음 각 목의 사항

가. 재정비촉진구역의 경계

나. 개별법에 따라 시행할 수 있는 재정비촉진사업의 종류

다. 존치지역에 관한 사항. 세분하여 관리할 필요가 있는 경우 아래의 유형으로 구분할 수 있다.

1) 존치정비구역: 재정비촉진구역의 지정 요건에는 해당하지 아니하나 시간의 경과 등 여건의 변화에 따라 재정비촉진사업 요건에 해당할 수 있거나 재정비촉진사업의 필요성이 높아질 수 있는 구역

2) 존치관리구역: 재정비촉진구역의 지정 요건에 해당하지 아니하거나 기존의 시가지로 유지·관리할 필요가 있는 구역

라. 우선사업구역의 지정에 관한 사항(필요한 경우만 해당한다) 등

9. 재정비촉진사업별 용도지역 변경계획(필요한 경우만 해당한다)

10. 재정비촉진사업별 용적률·건폐율 및 높이 등에 관한 건축계획

11. 기반시설의 비용분담계획

12. 기반시설의 민간투자사업에 관한 계획(필요한 경우만 해당한다)

13. 임대주택 건설 등 재정비촉진지구에 거주하는 세입자 및 소규모의 주택 또는 토지의 소유자(이하 "세입자등"이라 한다)의 주거대책

13의2. 재정비촉진사업 시행기간 동안의 범죄예방대책

14. 제30조제5항에 따른 순환개발 방식의 시행을 위한 사항(필요한 경우만 해당한다)

15. 단계적 사업 추진에 관한 사항

16. 상가의 분포 및 수용계획

17. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 제1항에도 불구하고 시·군·구 간의 협의가 어려운 경우나 제5조제3항에 따라 특별시장·광역시장 또는 도지사가 직접 재정비촉진지구를 지정한 경우에는 특별시장·광역시장 또는 도지사가 직접 재정비촉진계획을 수립할 수 있으며, 같은 조 제4항에 따라 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 대도시 시장이 직접 재정비촉진지구를 지정한 경우에는 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 대도시 시장이 직접 재정비촉진계획을 수립한다. 이 경우 특별시장·광역시장 또는 도지사는 제3항의 절차를 거치거나 시장·군수·구청장으로 하여금 같은 항의 절차를 거치도록 하여야 하며, 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 대도시 시장은 같은 항의 절차를 거쳐야 한다.  <개정 2013.7.16.>

③ 시장·군수·구청장은 제1항에 따라 재정비촉진계획을 수립하거나 변경하려는 경우에는 그 내용을 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장·군수·구청장이 재정비촉진계획의 수립 또는 변경을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 때에는 이의가 없는 것으로 본다) 공청회를 개최하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제3항에 따른 재정비촉진계획의 수립 및 변경을 하는 경우에는 시·도 또는 대도시 조례로 정하는 바에 따라 주민의 동의를 받는 절차를 거칠 수 있다.  <신설 2012.2.1.>

⑤ 시·도지사 또는 대도시 시장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 재정비촉진계획 수립의 모든 과정을 총괄 진행·조정하게 하기 위하여 도시계획·도시설계·건축 등 분야의 전문가를 총괄계획가로 위촉할 수 있다.  <개정 2012.2.1.>

⑥ 기반시설의 설치 및 비용 분담의 기준 등 재정비촉진계획의 수립기준에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 따로 정할 수 있다.  <개정 2013.3.23.>

[전문개정 2011.5.30.]

「도시재정비촉진을위한법률 시행령」

제8조(재정비촉진계획에 포함되어야 하는 사항)

법 제9조제1항제17호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.  <개정 2008.2.29, 2011.11.30, 2013.3.23>

1. 재정비촉진지구 정비의 기본방향 및 목표

2. 존치지역의 관리 및 정비 계획

3. 용도지구의 지정 및 변경 계획(필요한 경우에 한한다)

4. 재정비촉진구역별로 다음 각 목의 해당 사항

가. 「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항 각 호의 사항

나. 「도시개발법」 제5조제1항 각 호의 사항

5. 법 제9조제6항에 따라 국토교통부장관이 따로 재정비촉진계획의 수립기준을 정한 경우 그 수립기준에 해당되는 사항

6. 그 밖에 시ㆍ도의 조례가 정하는 사항

[전문개정 2011.5.30.]

제34조(도시재정비위원회)

① 다음 각 호의 사항을 심의하거나 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장의 자문에 응하기 위하여 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장 소속으로 도시재정비위원회를 둘 수 있다.

1. 재정비촉진지구의 지정 및 변경에 대한 심의 또는 자문

2. 재정비촉진계획의 수립에 대한 자문

3. 재정비촉진계획의 결정 및 변경에 대한 심의 또는 자문

4. 재정비촉진사업의 시행에 대한 자문

5. 그 밖에 도시재정비 촉진을 위하여 필요한 사항에 대한 자문

② 제1항에 따른 도시재정비위원회의 설치 및 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정한다.

[전문개정 2011.5.30.]

제4조(재정비촉진지구의 경미한 변경)

① 법 제4조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경미한 사항"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다.  <개정 2011.11.30>

1. 재정비촉진지구 면적의 10퍼센트 미만의 변경

2. 재정비촉진지구에서 시행되는 재정비촉진사업의 완료 목표 연도의 5년 이내에서의 변경

3. 단순한 착오에 따른 면적 등의 정정을 위한 변경

4. 그 밖에 시ㆍ도의 조례가 정하는 사항

②법 제5조제1항 후단에서 "대통령령으로 정하는 경미한 사항"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다.  <개정 2011.11.30>

1. 재정비촉진지구 면적의 10퍼센트 미만의 변경. 다만, 재정비촉진지구 면적의 5퍼센트 이상 10퍼센트 미만의 변경인 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조에 따른 지방도시계획위원회(이하 "지방도시계획위원회"라 한다) 또는 법 제34조에 따른 도시재정비위원회(이하 "도시재정비위원회"라 한다)의 심의를 거쳐야 한다.

2. 재정비촉진지구에서 시행되는 재정비촉진사업의 완료 목표 연도의 5년 이내에서의 변경

3. 단순한 착오에 따른 면적 등의 정정을 위한 변경

4. 그 밖에 시ㆍ도 또는 대도시의 조례로 정하는 사항 제5조(재정비촉진지구의 고시)시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 법 제5조제5항에 따라 재정비촉진지구의 지정 또는 변경을 고시하는 때에는 다음 각 호의 사항을 포함하는 재정비촉진지구의 요지와 관련 서류 및 도면의 열람 장소를 고시하여야 한다.  <개정 2007.12.28, 2009.9.3, 2010.6.29., 2011.11.30>

1. 재정비촉진지구의 명칭ㆍ위치와 면적

2. 재정비촉진지구의 유형

3. 재정비촉진지구의 지정목적

4. 재정비촉진지구에서 시행되는 재정비촉진사업의 완료 목표 연도

5. 재정비촉진지구의 경계가 표시된 지형도면

6. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제116조제2항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 시의 공고 사항

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

제49조(지구단위계획의 수립)

① 지구단위계획은 다음 각 호의 사항을 고려하여 수립한다.

1. 도시의 정비ㆍ관리ㆍ보전ㆍ개발 등 지구단위계획구역의 지정 목적

2. 주거ㆍ산업ㆍ유통ㆍ관광휴양ㆍ복합 등 지구단위계획구역의 중심기능

3. 해당 용도지역의 특성

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 지구단위계획의 수립기준 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 정한다.  <개정 2013.3.23>

[전문개정 2011.4.14.]

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」

[시행 2015.7.29.] [대통령령 제26316호, 2015.6.15., 타법개정]

제42조의2(지구단위계획의 수립)

① 법 제49조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 지역 공동체의 활성화

2. 안전하고 지속가능한 생활권의 조성

3. 해당 지역 및 인근 지역의 토지 이용을 고려한 토지이용계획과 건축계획의 조화

② 국토교통부장관은 법 제49조제2항에 따라 지구단위계획의 수립기준을 정할 때에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다.  <개정 2013.3.23., 2013.6.11., 2014.1.14., 2015.7.6.>

1. 개발제한구역에 지구단위계획을 수립할 때에는 개발제한구역의 지정 목적이나 주변환경이 훼손되지 아니하도록 하고, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」을 우선하여 적용할 것

1의2. 보전관리지역에 지구단위계획을 수립할 때에는 녹지 또는 공원으로 계획하는 등 환경 훼손을 최소화할 것

1의3. 「문화재보호법」 제13조에 따른 역사문화환경 보존지역에서 지구단위계획을 수립하는 경우에는 문화재 및 역사문화환경과 조화되도록 할 것

2. 지구단위계획구역에서 원활한 교통소통을 위하여 필요한 경우에는 지구단위계획으로 건축물부설주차장을 해당 건축물의 대지가 속하여 있는 가구에서 해당 건축물의 대지 바깥에 단독 또는 공동으로 설치하게 할 수 있도록 할 것. 이 경우 대지 바깥에 공동으로 설치하는 건축물부설주차장의 위치 및 규모 등은 지구단위계획으로 정한다.

3. 제2호에 따라 대지 바깥에 설치하는 건축물부설주차장의 출입구는 간선도로변에 두지 아니하도록 할 것. 다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 해당 지구단위계획구역의 교통소통에 관한 계획 등을 고려하여 교통소통에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 지구단위계획구역에서 공공사업의 시행, 대형건축물의 건축 또는 2필지 이상의 토지소유자의 공동개발 등을 위하여 필요한 경우에는 특정 부분을 별도의 구역으로 지정하여 계획의 상세 정도 등을 따로 정할 수 있도록 할 것

5. 지구단위계획구역의 지정 목적, 향후 예상되는 여건변화, 지구단위계획구역의 관리 방안 등을 고려하여 제25조제4항제8호에 따른 경미한 사항을 정하는 것이 필요한지를 검토하여 지구단위계획에 반영하도록 할 것

6. 지구단위계획의 내용 중 기존의 용도지역 또는 용도지구를 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경하는 사항이 포함되어 있는 경우 변경되는 구역의 용적률은 기존의 용도지역 또는 용도지구의 용적률을 적용하되, 공공시설부지의 제공현황 등을 고려하여 용적률을 완화할 수 있도록 계획할 것

7. 제46조 및 제47조에 따른 건폐율·용적률 등의 완화 범위를 포함하여 지구단위계획을 수립하도록 할 것

8. 법 제51조제1항제8호의2에 해당하는 도시지역 내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 복합적 토지 이용의 증진이 필요한 지역은 지정 목적을 복합용도개발형으로 구분하되, 3개 이상의 중심기능을 포함하여야 하고 중심기능 중 어느 하나에 집중되지 아니하도록 계획할 것

9. 법 제51조제2항제1호의 지역에 수립하는 지구단위계획의 내용 중 법 제52조제1항제1호 및 같은 항 제4호(건축물의 용도제한은 제외한다)의 사항은 해당 지역에 시행된 사업이 끝난 때의 내용을 유지함을 원칙으로 할 것

10. 도시지역 외의 지역에 지정하는 지구단위계획구역은 해당 구역의 중심기능에 따라 주거형, 산업·유통형, 관광·휴양형 또는 복합형 등으로 지정 목적을 구분할 것

11. 도시지역 외의 지구단위계획구역에서 건축할 수 있는 건축물의 용도·종류 및 규모 등은 해당 구역의 중심기능과 유사한 도시지역의 용도지역별 건축제한 등을 고려하여 지구단위계획으로 정할 것

12. 제45조제2항 후단에 따라 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되는 용도지역으로 변경되는 경우 또는 법 제43조에 따른 도시·군계획시설 결정의 변경 등으로 행위제한이 완화되는 사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 지구단위계획구역 내 기반시설의 부지를 제공하거나 기반시설을 설치하여 제공하는 것을 고려하여 용적률 또는 건축제한을 완화할 수 있도록 계획할 것. 이 경우 기반시설의 부지를 제공하거나 기반시설을 설치하는 비용은 용도지역의 변경으로 인한 용적률의 증가 및 건축제한의 변경에 따른 토지가치 상승분(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 말한다)의 범위로 한다.

13. 제12호는 해당 지구단위계획구역 안의 기반시설이 충분할 때에는 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시·군·구에 지정된 고도지구, 역사문화환경보전지구, 방재지구 또는 기반시설이 취약한 지역으로서 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 지역에 기반시설을 설치하거나 기반시설의 설치비용을 부담하는 것으로 갈음할 수 있다.

14. 제13호에 따른 기반시설의 설치비용은 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시·군·구에 지정된 고도지구, 역사문화환경보전지구, 방재지구 또는 기반시설이 취약한 지역으로서 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 지역 내 기반시설의 확보에 사용할 것

15. 제12호 및 제13호에 따른 기반시설 설치내용, 기반시설 설치비용에 대한 산정방법 및 구체적인 운영기준 등은 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정할 것

[본조신설 2012.4.10.]

제46조(도시지역 내 지구단위계획구역에서의 건폐율 등의 완화적용)

①지구단위계획구역(도시지역 내에 지정하는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)에서 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설 또는 기반시설 중 학교와 해당 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 기반시설(이하 이 항에서 "공공시설등"이라 한다)의 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 경우[지구단위계획구역 밖의 「하수도법」 제2조제14호에 따른 배수구역에 공공하수처리시설을 설치하여 제공하는 경우(지구단위계획구역에 다른 기반시설이 충분히 설치되어 있는 경우로 한정한다)를 포함한다]에는 법 제52조제3항에 따라 그 건축물에 대하여 지구단위계획으로 다음 각 호의 구분에 따라 건폐율·용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다.  <개정 2005.9.8, 2006.3.23, 2008.9.25, 2011.3.9, 2012.1.6, 2012.4.10>

1. 공공시설등의 부지를 제공하는 경우에는 다음 각 목의 비율까지 건폐율·용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. 다만, 지구단위계획구역 안의 일부 토지를 공공시설등의 부지로 제공하는 자가 해당 지구단위계획구역 안의 다른 대지에서 건축물을 건축하는 경우에는 나목의 비율까지 그 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.

가. 완화할 수 있는 건폐율 = 해당 용도지역에 적용되는 건폐율 × [1 ＋ 공공시설등의 부지로 제공하는 면적(공공시설등의 부지를 제공하는 자가 법 제65조제2항에 따라 용도가 폐지되는 공공시설을 무상으로 양수받은 경우에는 그 양수받은 부지면적을 빼고 산정한다. 이하 이 조에서 같다) ÷ 원래의 대지면적] 이내

나. 완화할 수 있는 용적률 ＝ 해당 용도지역에 적용되는 용적률 ＋ [1.5 × (공공시설등의 부지로 제공하는 면적 × 공공시설등 제공 부지의 용적률) ÷ 공공시설등의 부지 제공 후의 대지면적] 이내

다. 완화할 수 있는 높이 = 「건축법」 제60조에 따라 제한된 높이 × (1 ＋ 공공시설등의 부지로 제공하는 면적 ÷ 원래의 대지면적) 이내

2. 공공시설등을 설치하여 제공(그 부지의 제공은 제외한다)하는 경우에는 공공시설등을 설치하는 데에 드는 비용에 상응하는 가액(價額)의 부지를 제공한 것으로 보아 제1호에 따른 비율까지 건폐율·용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. 이 경우 공공시설등 설치비용 및 이에 상응하는 부지 가액의 산정 방법 등은 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정한다.

3. 공공시설등을 설치하여 그 부지와 함께 제공하는 경우에는 제1호 및 제2호에 따라 완화할 수 있는 건폐율·용적률 및 높이를 합산한 비율까지 완화하여 적용할 수 있다.

②특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 지구단위계획구역에 있는 토지를 공공시설부지로 제공하고 보상을 받은 자 또는 그 포괄승계인이 그 보상금액에 국토교통부령이 정하는 이자를 더한 금액(이하 이 항에서 "반환금"이라 한다)을 반환하는 경우에는 당해 지방자치단체의 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 제1항제1호 각 목을 적용하여 당해 건축물에 대한 건폐율·용적률 및 높이제한을 완화할 수 있다. 이 경우 그 반환금은 기반시설의 확보에 사용하여야 한다.  <신설 2004.1.20, 2005.9.8, 2008.2.29, 2012.4.10, 2013.3.23>

③지구단위계획구역에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 「건축법」 제43조제1항에 따른 공개공지 또는 공개공간을 같은 항에 따른 의무면적을 초과하여 설치한 경우에는 법 제52조제3항에 따라 당해 건축물에 대하여 지구단위계획으로 다음 각 호의 비율까지 용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다.  <개정 2005.9.8, 2008.9.25, 2012.4.10>

1. 완화할 수 있는 용적률 = 「건축법」 제43조제2항에 따라 완화된 용적률+(당해 용도지역에 적용되는 용적률×의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내

2. 완화할 수 있는 높이 = 「건축법」 제43조제2항에 따라 완화된 높이+(「건축법」 제60조에 따른 높이×의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내

④지구단위계획구역에서는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 도시·군계획조례의 규정에 불구하고 지구단위계획으로 제84조에 규정된 범위안에서 건폐율을 완화하여 적용할 수 있다.  <개정 2012.4.10>

⑤지구단위계획구역에서는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 지구단위계획으로 법 제76조의 규정에 의하여 제30조 각호의 용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물(도시·군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물의 경우 도시·군계획조례에서 허용되는 건축물에 한한다)의 용도·종류 및 규모 등의 범위안에서 이를 완화하여 적용할 수 있다.  <개정 2012.4.10>

⑥지구단위계획구역의 지정목적이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 지구단위계획으로 「주차장법」 제19조제3항의 규정에 의한 주차장 설치기준을 100퍼센트까지 완화하여 적용할 수 있다.  <개정 2005.9.8, 2008.2.29, 2012.4.10, 2013.3.23>

1. 한옥마을을 보존하고자 하는 경우

2. 차 없는 거리를 조성하고자 하는 경우(지구단위계획으로 보행자전용도로를 지정하거나 차량의 출입을 금지한 경우를 포함한다)

3. 그 밖에 국토교통부령이 정하는 경우

⑦다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 지구단위계획으로 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 120퍼센트 이내에서 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.  <개정 2012.4.10>

1. 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해 지구를 지구단위계획구역으로 지정한 경우

2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우로서 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 권고에 따라 공동개발을 하는 경우

가. 지구단위계획에 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어 있는 경우

나. 지구단위계획에 합벽건축을 하도록 되어 있는 경우

다. 지구단위계획에 주차장·보행자통로 등을 공동으로 사용하도록 되어 있어 2필지 이상의 토지에 건축물을 동시에 건축할 필요가 있는 경우

⑧도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해 지구를 지구단위계획구역으로 지정한 경우에는 법 제52조제3항에 따라 지구단위계획으로 「건축법」 제60조에 따라 제한된 건축물높이의 120퍼센트 이내에서 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다.  <개정 2005.9.8, 2008.9.25, 2012.4.10>

⑨제1항제1호나목(제1항제2호 및 제2항에 따라 적용되는 경우를 포함한다), 제3항제1호 및 제7항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 적용하지 아니한다.  <개정 2004.1.20, 2011.7.1, 2012.4.10>

1. 개발제한구역·시가화조정구역·녹지지역 또는 공원에서 해제되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역인 경우

2. 기존의 용도지역 또는 용도지구가 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경되는 경우로서 기존의 용도지역 또는 용도지구의 용적률을 적용하지 아니하는 경우

⑩제1항 내지 제4항 및 제7항의 규정에 의하여 완화하여 적용되는 건폐율 및 용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율의 150퍼센트 및 용적률의 200퍼센트를 각각 초과할 수 없다.  <개정 2004.1.20>

[제목개정 2012.4.10]