제191회 금천구의회 제2차 정례회

제1차 복지건설위원회

「금천구 제1종 일반주거지역 종 변경에 관한 청원의 건」

검  토  보  고  서

(도시환경국 소관)

2015. 11. 26.

복지건설위원회 전문위원

1. 경과

〇 청원인 : 서울시 금천구 독산동 992-41

윤○○ 외 1,592명

〇 소개의원 : 백승권 의원(복지건설위원회 위원장)

〇 접수일자 : 2015. 11. 5

〇 회부일자 : 2015. 11. 9

2. 청원 요지

〇 금천구 일대의 제1종일반주거지역으로 인한 재산권 및 생존권 보호를 위하여 제1종일반주거지역을 제2종일반주거지역의 종상향을 요구하는 내용임.

- 특히 독산1동 1096~1125번지(일명 ‘금하마을’이라 함)일대는 광명시가 입안하면서 2003년 주거지역 종세분화 이전 용적률 300%에서 150%로 하향된 제1종일반주거지역으로 지정, 4층이하의 주택지로 열악한 환경인데 반해, 대상지 연접지역인 광명시 지역은 제2종일반주거지역으로 20층의 고층아파트 단지의 개발을 비교하건데 매우 불합리한 종지정 지역이며 이후 서울시에서도 방치되고 있는 상황

- 독산동 992번지 일대와 시흥동 3번지 일대는 관악산 도시자연공원 부근에 접한 이유로 서울시의 일반주거지역 종세분화에 따라 제1종일반주거지역으로 결정, 150% 용적률에 대한 종상향을 요구하는 민원야기지역임

- 금천구의 제1종일반주거지역 대부분이 30, 40년이 넘는 노후화 건물들로  재건축을 필요로 하지만 서울시의 일률적인 도시계획에 따라 개인 재산권 피해가 막대한 바, 주변지역과의 형평성 등을 고려하여 용도지역 상향을 요구하는 청원 건임.

3. 청원 소개 요지

〇 금하마을 일대는 (독산동 1096~ 1125번지 일대)

- 종세분화 이전 용적률이 300%까지 허용되는 상황에서 총160동 건물중 68동(42.5%)의 용적률이 150%초과하여 대부분 건축되었으며, 주변지역은 20층 초과 아파트들이 개발완료하였고,

- 별첨2참조제1종 일반주거지역의 지정은 구릉지·급경사지 등의 주요요건에 해당될경우 지정하는 것인데 이 지역은 이러한 요소를 갖지 않았음에도 현황이 4층이하 저층 단독주택지라는 이유만으로 제1종 일반주거지역으로 지정한 것으로 이는 합리적인 결정이 아니었다는 주장임

〇 가산동,독산동 992번지 일대 등과 시흥동 3번지 일대 등은

- 가산동은 준공업지역이 32%(서울시 전체준공업지역 비율 4.5%)로 서울시보다 매우 높고 주거와 산업이 혼재된 과거 용적율 400% 당시 고층고밀도 개발된 지역과 담장을 사이에 둔 연접한 일반주거지역은 종세분화시 제2종일반주거지역으로 지정, 대부분 노후건물임에도 주택정비가 지지부진한 실정으로 형평성과 현실성이 있는 종상향이 요구되며

- 독산동과 시흥동 지역은 제1종일반주거지역임에도 150%를 초과하는     노후건축물이 20%이상 분포하고 있는데 2003년 일반주거지역 종세분 이후 용적율이 크게 제한되면서 재신축이나 증축 불가로 기존 건물들의 노후화가 가속화와 슬럼화 되고 있어 주변여건과 현실에 맞는 종변경(종세분 재정비)이 절실한 사항임.

〇 이처럼 서울시의 불합리하고 획일적인 2003년의 종 세분화 결정에 따른 종상향의 조정을 통해 청원인들의 생존권 및 재산권이 보호를 될 수 있도록 적극 검토해 줄 것을 요청함

4. 관련 법령

◦ 지방자치법 제73조, 제75조

◦ 청원법  제7조, 제9조

◦ 서울특별시 금천구의회 청원심사규정 제2조 ,제5조

5. 검토 의견

본 청원은 금천구 제1종일반주거지역 종상향을 요구하는 건으로

〇 금하마을 독산1동 1100번지 일대별첨1참조는 광명시에서 2003년 주거지역 종세분화 시 용적률 300%에서 150%으로, 별첨1참조가산동, 독산동 992번지 일대와 시흥동 3번지 일대 등은 서울시의 불합리한 종세분화 계획에 따른 종하향되어, 이로 인하여 피해를 입고 있는 주민들의 생존권 및 재산권, 정신적 피해방지를 위해서 종상향을 요구하는 사항임

〇 금천구 전체의 제1종일반주거지역 현황(2012, 2030 금천구 도시종합관리계획)

구 분				면 적 (㎢)		구 성 비 (%)
합 계				13.014		100.0
주거지역	소 계			5.844		44.8
	일반 주거	소계		5.572		42.7
		제1종		1.476		11.3
		제2종	7층	3.153	2.366	24.2	18.15
			12층		0.787		6.05
		제3종		0.943		7.2
	준주거지역			0.272		2.1
상업지역	소 계			0.150		1.2
	일반상업			0.103		0.8
	근린상업			0.047		0.4
공업지역	준공업지역			4.122		31.7
녹지지역	자연녹지지역			2.898		22.3

※ 제1,2종일반주거지역(별첨 참조)

- 가산동 149일대, 독산동 992번지 일대, 378번지 일대, 892번지 일대, 992번지 일대 등

- 시흥동 3번지 일대 외 산84번지 일대, 806번지 일대, 929번지 일대 등

〇 금하마을(독산동 1100번지 일대)은별첨참조

- 우선 추진 사항을 살펴보면

· 1988. 1. 9 : 광명하안택지개발에 따라 일반주거지역 용적률 300% 지정되었다가

· 2002. 11. 28 : 주거지역 종세분화에 따라 용적률 150%. 건폐율 60% 주민의견청취

· 2002. 12.18 : 제1종일반주거지역 열람공고하면서 금천구에서는 제2종일반주거지역(7층이하)                    반영 요청하였으나 미반영되고

· 2003. 7. 3 : 제1종일반주거지역 결정고시 확정

· 2008.11. 7  : 행정구역경계와 도시계획구역 일치로 금천구 관리 (경기도고시 제2008-384호)후                     현재까지 서울시의 별도 고시 내용이 없음.

- 현재 금하마을 용적률에 대한 현황은 150%미만이 72호로 48%가 되며,     150%이상이 68동으로 42.5%가 됩니다.

- 대상지 현황을 살펴보면

· 현재 광명하안지구 택지개발사업으로 제1종일반주거지역(단독주택용지 : 용적률 150% / 건폐율 60%) 56,574.45㎡가 지정되어 저층의 주택이 조성된 지역인 반면 연접한 광명지역은 제2종, 제3종일반주거지역으로 6~7층규모의 근생시설과 소하2차아파트, 광명삼익아파트 등 15층이상의 공동주택으로 개발이 완료됨에 따른 연접지역과 비교해도 비현실적이고 불합리하고, 형평성이 배제되었다고 보이며

- 제1종일반주거지역 지정요소인 구릉지·급경사지, 개발제한구역· 공원인접지, 역사문화 및 자연환경보호가 필요한 곳에 지정해야 함에도 불구하고  현황이 4층이하 저층 단독주택지라는 이유만으로 제1종 일반주거지역으로 지정한 것은 합리적인 결정이 아니었다는 판단이며

- 이에 따른 금하마을 용도지역 정비 관련해서는 서울시 예산으로 주거환경관리사업을 추진 중으로 현재 정비계획수립 용역이 끝나가고 있는 바, 종상향에 대해서도 적극적인 검토가 있을 것으로 보며,

· 집행부 의견을 보면‘용적률은 현재의 건축물 현황을 고려하여 정비계획 수립 중인 관련 사업과 연계하여 주민불편 해소 및  주거지 정비를 통한 주거환경 개선을 위한 용도지역 정비(종세분 조정) 방안에 검토’하도록 한 바, 이에 관련부서들은 주민이 원하는 종상향이 적극 추진하도록 노력을 기울여야 할 것이며, 서울시에서도 ‘합리적인 주거지 관리방안을 위한 서울시 예산으로 주거환경관리사업 정비사업을 진행함에 있어 주거지 관리방안과 연계하여 용도지역 상향을 적극적으로 검토’한다는 의견도 있었는 바. 주거환경관리사업 관련부서는 적극적인 방안을 모색하여 종상향과 함께 추진하여야 할 것을 적극 검토추진하여여 할 것으로 사료됨.

〇 가산, 독산, 시흥동 지역은별첨참조

- 대부분 저충의 단독주택, 다가구 주택, 근생시설 등이 입지하며, 관악산 도시자연공원 부근에 지정된 제1종일반주거지역이 대부분으로 연접된 대상지역은 제2종일반주거지역(7층이하)이나, 제3종일반주거지역의 고층의 빌딩 등이 골목과 담장사이로 존재하는 불합리한 종세분화 결과에 불만이 깊이 상존하고 있는 지역임.

- 가산동은 준공업지역 지정비율이 행정구역의 무려 32%(서울시 전체 준공업지역 비율 4.5%)로 과거 용적율 400% 당시 고층고밀도 개발된 준공업지역에 연접한 일반주거지역은 종세분화로 제2종일반주거지역(7층이하)이며 대부분 노후건물에 대한 주택정비가 될 수 있도록 형평성과 현실성이 있는 종상향을 요구는 타당하며,

· 대상지 일대 건축물의 용도와 밀도 등 개발상황의 면밀한 분석을 통해 G밸리 인근지역의 특수성을 감안하여 대상지 일대 정비와 함께 지원기능을 수행할 수 있도록 다각도의 용도지역 재정비 방안을 검토하여 집행부는 적극 추진할 수 있도록 조치를 취하여야 할 것이며

- 독산동과 시흥동 지역은 관악산 도시자연공원 부근이라는 이유만으로2003년 불합리한 일반주거지역 종세분 이후 용적율의 감소로(200~300% ⇒150%) 제1종일반주거지역임에도 150%를 초과하는 노후건축물이 20%이상 분포하나 이로 인하여 재신축이나 증축 불가로 기존 건물들의 노후화가 가속되고 슬럼화된 마을에 대하여 주변여건과 현실에 맞는 종변경(종세분 재정비)을 요구는 타당하다고 사료되며,

⇒ 고층고밀의 아파트 건립보다는 가로주택정비사업 또는 주거환경관리 사업 등 주거지역 재생을 위한 정비 노력이나 공용주차장 확충 등 지역내 필요한 기반시설 확보 계획 등과 연계하여 일반주거지역 종상향을 긍정적으로 검토하여 추진하도록 집행부의 적극적인 대안 요구와 서울시에 종상향을 위한 구체적 조치를 요구해야 할 것으로 봄

〇 도시계획이란 도시의 바람직한 미래상을 정립해 가기위하여 이에 필요한 규제나 유도정책, 혹은 정비수단 등을 통하여 도시를 건전하고 적정하게 관리해 나가는 도구라고는 하지만 서울시 도시계획 조례에 따른 불합리한 용도지역 지정으로 인한 주민들이 겪고 감내해야 하는 정신적 고통은 물론 개인의 생존권 및 재산권 피해 방지와 주민의 삶의 질 향상을 위해서도 주변지역과 형평성에 맞는 종상향이 이뤄질 수 있어야 할 것으로, 집행부는 서울시의회 시정질의시 서울시가 검토한 의견대로 관철될 수 있도록 적극적인 추진방안을 마련해야 할 것이며, 더욱이 집행부는 금하마을 일대에서 현재 추진하는 주거환경관리사업으로 종상향이 반영될 수 있도록 필요한 조치방안을 마련하여 주민 불만이 해소될 수 있도록 적극 노력을 기울여야 할 것으로 사료됩니다.

참고자료

[별첨 1] 금천구 독산동 불합리 종세분화 현황

[금천구 독산1동 1100번외 146필지(45,944㎡)

지

976-4

[금천구 독산1동 992-41번지 외 68필지(14,757㎡)

[금천구 독산동 376-16번지 외 69필지(10,709㎡)

〔별첨2〕

□ 서울시 용도지역 세분화 기준 (일반주거지역의 종별규정)

지 역	층수	건폐율	용 적 률	주요 대상지	입지특성 요소
제1종 일반 주거지역	4층 이하	60% 이하	150% 이하	∙ 도시경관 및 자연환경의 보호가 필요한 주택지	∙ 구릉지 및 급경사지의 주택지조성 ∙ 개발제한구역, 공원, 녹지인접지 ∙ 역사문화 및 자연환경의 보호가 필요한 곳 ∙ 표고 40m, 경사도 10도이상인
				∙ 저층의 양호한 주거환경의 유지가 요구되는 주택지	∙ 전용주거지역, 자연녹지에 인접한 저층중심의 주택지 ∙ 주민들로부터 주거환경보호를 위한 요구가 있는 곳
				∙ 도시계획적 규제와 관리가 요구되는 지역	∙ 최고고도지구 : 층수(4층이하) 및 높이(15m 이하) 규제지역 ∙ 자연경관지구, 문화재 보호구역
제2종 일반 주거지역	7층 이하 12층 이하	60% 이하	200% 이하	∙ 평지, 중저층 주택밀집지역 으로 주거환경의 확보가 필요한 곳	∙ 다세대, 다가구주택 밀집지 ∙ 중저층 공동주택 밀집지
				∙ 역세권 및 인접한 교통환경이 불량한 주택지	∙ 역세권내라도 도시기반시설 정비가 미흡하거나 일정수준이상의 주거환경 유지가 필요한 지역
				∙ 제1종과 제3종 입지특성 이외의 일반주택지	-
제3종 일반 주거지역	-	50% 이하	250% 이하	∙ 도시경관 및 자연환경의 보호가 필요한 주택지	∙ 간선도로변 또는역세권 등으로 도시기반시설 정비가 완료된 고층․고밀화된 지역 ∙ 토지이용의 효율적 증진이 필요한 지역
				∙ 저층의 양호한 주거환경 유지가 요구되는 주택지	∙ 상업․준주거지역 인접지역
				∙ 도시계획적 규제와 관리가 요구되는 지역	∙ 도시기반시설 개선과 연계한 계획적 개발이 요구되는 지역

※ 2003.10.10:일반주거지역 종세분화 결정고시 (서울시고시 제2003-293호)   (제1종 -26.4%, 제2종7층이하 -45.9%,3 제2종12층이하 -13%, 제3종 -14.7%)

〔별첨3〕

□ 건축조례 및 도시계획조례상 용적률변천 현황

(단위: %)

구분					83.5.4 개정		90.6.15 개정	90.11.9 개정	91.1.18 개정	93.4.10 개정5)	98.4.30 개정6)	2000.7.15* 제정7)
용도지역			지역
주거지역	전용주거 지역	제1종	강북지역		70		80	80	80	100	100	100
			강남지역, 여의도 지역 (이하 “강남지역”)		80
		제2종										120
	일반주거 지역	제1종			강북	250	300	3001)	3001)	200	200	150
										3004)	3004)	200
		제2종
					강남	300
										400	400	250
		제3종
	준주거지역		강북지역		450		500	500	500	600	600	400
			강남지역		500
상업지역	중심상업지역		강북지역	4대문내 지역	-		700	700	7002)	1200 (4대문안:800)	1200 (4대문안:800)	1000 (4대문안: 800)
				4대문외 지역	-		900	900	9002)
			강남지역		-		1000	1000	1000
	일반상업지역		강북지역	4대문내 지역	670		670	670	6702)	1000 (4대문안:800)	1000 (4대문안:800)	800 (4대문안: 600)
				4대문외 지역	900		900	900	9002)
			강남지역		1000		1000	1000	1000
	근린상업지역		강북지역	4대문내 지역	-		670	670	670	800 (4대문안:700)	800 (4대문안:700)	600 (4대문안: 500)
				4대문외 지역	-		700	700	700
			강남지역		-		700	700	700
	유통상업지역				-		-	-	-	1000 (4대문안:800)	1000 (4대문안:800)	600 (4대문안: 500)
공업지역	전용공업지역		강북지역		200		200	200	2003)	300	200	200
	일반공업지역									300	300	200
			강남지역		300		300	300	300
	준공업지역									400	400	400
녹지지역	보전녹지지역				-		50	50	50	50	50	50
	자연녹지지역				-		60	60	60	60	60	50
	생산녹지지역				-		150	150	150	150	150	50

주 1) 주거용건축물인 경우 400%이하

2) 주거연면적의 3분의1이상인 복합건축물인 경우에는 1000%이하

3) 공동주택인 경우에는 300%이하

4) 1종 내지 3종 일반주거지역의 지정이 없는 경우에는 2종 일반주거지역의 용적률을 적용

5) 강북 4대문내 학교이적지에 대하여는 일반상업․근린상업지역 600%, 일반주거지역 200%이하

6)․학교이적지에 대하여는 상업지역에서는 600%, 준주거지역 400%. 일반주거지역 200%이하

․300%를 초과하는 지역에서 주촉법에 의한 사업계획승인을 얻어 건축하는 공동주택: 300%이하

7)․학교이적지에 대하여는 상업지역에서는 500%, 준주거지역 300%. 전용주거지역 및 제1종일반주거지역 100%, 제2종일반주거지역 150%, 제3종일반주거지역 200%이하

․상업지역안에 주거복합건축물: 주택연면적비율에 따라 별표2의 용적률적용

․준공업지역안에서의 공동주택의 용적률은 250%이하

「청원법」

제73조(청원서의 제출)

① 지방의회에 청원을 하려는 자는 지방의회의원의 소개를 받아 청원서를 제출하여야 한다.

② 청원서에는 청원자의 성명(법인인 경우에는 그 명칭과 대표자의 성명) 및 주소를 적고 서명·날인하여야 한다

제75조(청원의 심사ㆍ처리)

① 지방의회의 의장은 청원서를 접수하면 소관 위원회나 본회의에 회부하여 심사를 하게 한다.

② 청원을 소개한 의원은 소관 위원회나 본회의가 요구하면 청원의 취지를 설명하여야 한다.

③ 위원회가 청원을 심사하여 본회의에 부칠 필요가 없다고 결정하면 그 처리결과를 의장에게 보고하고, 의장은 청원한 자에게 알려야 한다.

제76조(청원의 이송과 처리보고)

① 지방의회가 채택한 청원으로서 그 지방자치단체의 장이 처리하는 것이 타당하다고 인정되는 청원은 의견서를 첨부하여 지방자치단체의 장에게 이송한다.

② 지방자치단체의 장은 제1항의 청원을 처리하고 그 처리결과를 지체 없이 지방의회에 보고하여야 한다.

「지방자치법」

제73조(청원서의 제출)

① 지방의회에 청원을 하려는 자는 지방의회의원의 소개를 받아 청원서를 제출하여야 한다.

② 청원서에는 청원자의 성명(법인인 경우에는 그 명칭과 대표자의 성명) 및 주소를 적고 서명·날인하여야 한다

제74조(청원의 불수리)

재판에 간섭하거나 법령에 위배되는 내용의 청원은 수리하지 아니한다.

제75조(청원의 심사ㆍ처리)

① 지방의회의 의장은 청원서를 접수하면 소관 위원회나 본회의에 회부하여 심사를 하게 한다.

② 청원을 소개한 의원은 소관 위원회나 본회의가 요구하면 청원의 취지를 설명하여야 한다.

③ 위원회가 청원을 심사하여 본회의에 부칠 필요가 없다고 결정하면 그 처리결과를 의장에게 보고하고, 의장은 청원한 자에게 알려야 한다.

제76조(청원의 이송과 처리보고)

① 지방의회가 채택한 청원으로서 그 지방자치단체의 장이 처리하는 것이 타당하다고 인정되는 청원은 의견서를 첨부하여 지방자치단체의 장에게 이송한다.

② 지방자치단체의 장은 제1항의 청원을 처리하고 그 처리결과를 지체 없이 지방의회에 보고하여야 한다.