제200회 금천구의회 임시회

복지건설위원회 회의

「독산동(금하마을) 주거환경관리사업 정비계획 변경(안)에 대한 의견청취안」

검  토  보  고  서

(도시환경국 소관)

2017. 2. 21.

복지건설위원회 전문위원

「독산동(금하마을) 주거환경관리사업 정비계획 변경(안)에 대한 의견청취안」

검   토   보   고   서

1. 제안경위

가. 의안번호 : 제1677호

나. 제 출 자 : 금천구청장

다. 제출일자 : 2017. 2.  9.

라. 회부일자 : 2017. 2.  9.

2. 제안이유

○ 저층주거지의 삶의 질을 점진적으로 개선하고 평생 살고 싶은 지속가능한 주거환경 조성을 위한 “독산동(금하마을) 주거환경관리사업 정비계획 변경(안)”에 대하여「도시 및 주거환경정비법」제4조에 따라 금천구의회의 의견을 청취하고자 함.

3. 주요내용

○ 독산동(금하마을) 주거환경관리사업 정비계획 변경(안)

1) 사업위치 : 금천구 독산1동 1100번지

2) 지역·지구: 제1종일반주거지역

3) 사업면적 : 56,611㎡

○ 정비계획 변경(안)  주요 내용

- 용도지역 상향［제1종일반주거지역→제2종일반주거지역(7층이하)］

▸ 건축기준(안) 변경 내용

• 최대개발규모 계획 : 최대개발규모는 450㎡ 이하로 한다.

구 분	최대개발규모	비 고
대상지 전체	450㎡	2필지 이내 공동개발 계획

• 건축물 높이에 관한 계획 : 최고층수 6층 및 최고높이 20m 이하

구 분	높이계획(안)	층수(안)	비 고
대상지 전체	20m 이하	6층이하	종 상향으로 사업성만 고려한 무분별한 건축물 신축시 기존건축물과 신축건축물의 부조화 방지를 위한 높이계획

• 건축물 용도(불허용도) 계획

적용지역	불 허 용 도	비 고
대상지 전체	‧ 도시형생활주택(원룸형) ‧ 다중이용시설(고시원업) ‧ 다중주택	금하마을 특성과 주거환경관리사업의 목적을 고려 시 주거환경의 개선을 위한 건축물의 불허용도 지정이 필요

-  도시계획시설(완충녹지 일부 해제 및 도로 신설) 계획 변경

▸ 완충녹지 내 현황도로관리를 위하여 도로중복결정에서 완충녹지   일부 해제 후 도로로 변경

변경전 도로명	변경후 도로명	변경내용	변경사유
소로2-86	소로2-86	∙ 변경(종점변경) - 182m → 192m	∙ 주민민원 및 교통안전문제 해소를 위한 종점변경 (완충녹지 일부해제 결정 (10m 구간 연장))

구분	시설명	위치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
			기정	변경	변경후
변경	완충녹지	독산동 1094	12,137	감) 84	12,053

▸ 철쭉공원 내 지하주차장 설치 제외

· 변경사유 : 지형적인 여건(공원면적이 3,000㎡미만이고 평지에

입지)으로 지하주차장 설치조건에 부적합

· 변경내용 : 공원 및 주차장 중복결정사항 제외

※ 향후 설치조건 완화등 여건 충족시 재검토 후 추진(중·장기적 검토)

4. 참고 사항

○ 관련근거 : 「도시 및 주거환경정비법」

- 제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)

○ 추진경위

- 2016.04.20. : 구의회 의견청취(금하마을 주거환경관리사업 정비계획 원안채택)

- 2016.05.12. : 서울시 사전자문(주거환경개선과)

- 2016.06.02. : 서울시 자문내용 협의결과 통보

【용도지역‧지구변경 사항 ---- 별도의견 없음】

【철쭉공원 지하주차장 설치(공원 중복결정) ---- 부적합】

※ 사 유:공원면적3,000㎡미만이고, 평지에 입지하여 설치조건에 부합하지 않음.

- 2016.07.28. : 서울시 도시계획위원회 심의상정

- 2016.09.29. : 서울시 도시계획위원회 심의결과 통보【심의결과:보류】

· 종 변경(제1종일반 → 제2종일반(7층이하) 수용

· 종 변경시에도 주거환경관리사업 취지에 부합토록 대상지 일대     계획적 관리를 위한 최대개발규모 등 지구단위계획 관리수법을

활용하여 내용 보완

- 2016.11.15. : 금하마을 주거환경관리사업 정비계획(안) 변경추진

- 2016.11.17. : 주민공람(재) 공고(금천구공고제2016-1174호)

- 2016.12.05. : 주민설명회 개최(주민의견 : 없음)

5. 검토의견

○ 본 안건은 2016년 4월 18일 구의회에서 독산동(금하마을) 주거환경관리사업 정비계획에 대해 의견청취한 바 있는 것으로 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 ‘독산동(금하마을) 주거환경관리사업 정비계획 변경(안)’에 대하여 구의회 의견을 청취하고자 구청장이 제출한 안입니다.

○ 주요내용으로는

- 본 안건의 대상지 금하마을이 2016년 9월 29일 서울시 도시계획

위원회 심의결과에 따라,

➔ 용도지역·지구변경으로 사업면적 56,611㎡의 제1종일반주거지역(용적률:150%)을 제2종일반주거지역(7층이하:용적률 200%)으로 종상향을 반영하는 안으로 종 변경 시 주거환경관리사업 취지에 부합토록 관리방안수립의 필요에 따라 최대개발규모는 450㎡이하(2필지이내), 최고높이는 6층이하(20m이하)로 설정하며, 건축물 불허용도는 도시형생활주택(원룸형), 다중이용시설(고시원업), 다중주택으로 지정하게 되는 안이며,

➔ 도시계획시설 계획 변경 안은 당초 소로2-86의 도로 182m를 192m로 연장하여 완충녹지와 중복결정한 입안을 완충녹지 12,137㎡ 중 부분 84㎡를 해제하여 도로의 기능을 유지하는 방안으로 변경하고, 철쭉공원 지하주차장 중복결정 계획은 지형적인 여건(공원면적이 3,000㎡미만이고 평지에 입지)으로 지하주차장 설치 조건에 부적합하다는 변경 계획안에 대하여 2016년 11월 17일 주민공람(재) 공고를 실시하고 2016년 12월 5일 주민설명회를 개최한 후 구의회에 제출하였음.

○ 독산동 금하마을은 사람중심·장소중심의 평생 살고 싶은 주거 지역으로 조성될 수 있도록  건축물의 주용도, 건폐율 및 용적률·높이에 대한 종 상향아래표 참조 등이 정비사업계획 안에 따라  개선이 필요한 곳으로 판단되며,

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」( 약칭: 국토계획법 )

[시행 2016.2.12.] [법률 제13475호, 2015.8.11., 일부개정]

제78조(용도지역에서의 용적률)

① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.  <개정 2011.4.14., 2013.7.16.>

1. 도시지역

가. 주거지역: 500퍼센트 이하

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률시행령」

[시행 2016.3.22.] [대통령령 제27052호, 2016.3.22., 일부개정]

제85조(용도지역 안에서의 용적률)

① 법 제78조제1항 및 제2항의 규정에 의한 용적률은 다음 각호의 범위안에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다.  <개정 2012.4.10>

3. 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하

4. 제2종일반주거지역 : 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하

「서울특별시 도시계획조례」

제2종일반주거지역: 건페율 60%이하, 용적률 200%이하, 제2종일반주거지역(7층이하)의 층수 적용

○ 이에 본 사업은 해당 지역 주민들의 관심이 매우 고조되어 있고 사업의 조속한 추진과 가시적인 효과를 요구하는 주민 의견이 높이 형성되어 있으므로, 계속적인 주민과의 소통과 참여를 유도하고, 연계사업 추진기관들과의 지속적인 협치를 통해 사업이 활성화 되도록 집행부에서는 많은 노력을 기울여야 할 것으로 사료됩니다.

관 련 법 령

도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 )

[시행 2016.3.2.] [법률 제13912호, 2016.1.27., 일부개정]

제2조(정의)

2호 마. 주거환경관리사업 : 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업

제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)

①시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 1)정비계획을 수립하여 이를 2)주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 3)30일 이상 주민에게 공람하며 4)지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장, 군수 또는 구청장이 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 5)특별시장·광역시장·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 제7호의2다목을 포함하는 정비계획은 기본계획에서 정하고 있는 제3조제1항제10호에 따른 건폐율·용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획에도 불구하고 수립할 수 있으며, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.  <개정 2005.3.18, 2007.12.21, 2009.2.6, 2009.4.22, 2009.5.27, 2011.4.14, 2012.2.1, 2013.12.24, 2015.9.1>

1. 정비사업의 명칭

2. 정비구역 및 그 면적

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설(이하 "도시·군계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획

4. 공동이용시설 설치계획

5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획

6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

6의2. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

6의3. 세입자 주거대책

7. 정비사업시행 예정시기

7의2. 정비사업을 통하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 기업형임대주택(이하 "기업형임대주택"이라 한다)을 공급하거나, 임대할 목적으로 주택을 같은 조 제11호에 따른 주택임대관리업자(이하 "주택임대관리업자"라 한다)에게 위탁하려는 경우에는 다음 각 목의 사항. 다만, 나목과 다목의 사항은 건설하는 주택 전체 세대수에서 기업형임대주택 또는 임대할 목적으로 주택임대관리업자에게 위탁하려는 주택(이하 "임대관리 위탁주택"이라 한다)이 차지하는 비율이 100분의 20 이상, 임대기간이 8년 이상의 범위 등에서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우로 한정한다.

가. 기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택에 관한 획지별 토지이용 계획

나. 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지이용을 증진시키기 위하여 필요한 건축물의 용도에 관한 계획

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목에 따른 주거지역을 세분 또는 변경하는 계획과 용적률에 관한 사항

라. 그 밖에 기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 원활한 공급 등을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

7의3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)

8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

② 제1항에도 불구하고 대도시의 시장은 도지사에게 정비구역지정을 신청하지 아니하고 직접 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)한다.  <신설 2008.3.28, 2009.2.6, 2012.2.1, 2013.12.24>

③ 특별자치시장 및 특별자치도지사는 제1항 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)한다. 이 경우 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 등에 관하여는 제1항을 준용한다.  <신설 2013.12.24>

④ 토지등소유자(제5호의 경우에는 제8조제4항제1호에 따라 사업시행자가 되려는 자를 말한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 시장·군수에게 제1항에 따른 정비계획의 입안을 제안할 수 있으며, 이 경우 정비계획의 제안을 위한 토지등소유자의 동의, 제안서의 처리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <신설 2009.2.6, 2012.2.1, 2013.12.24, 2015.9.1, 2016.1.27>

1. 제3조제1항제9호에 따른 단계별 정비사업추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년(시·도조례로 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다) 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 아니한 경우

2. 토지등소유자가 제8조제4항에 따라 주택공사등을 사업시행자로 요청하고자 하는 경우

3. 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시·도조례로 정하는 경우

4. 정비사업을 통하여 기업형임대주택을 공급하거나, 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우로서 제1항제7호의2 각 목을 포함하는 정비계획의 수립을 요청하고자 하는 경우

5. 제8조제4항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우

⑤시·도지사 또는 대도시의 시장은 정비구역을 지정 또는 변경지정하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 한다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다.  <개정 2005.3.18, 2008.3.28, 2009.2.6, 2013.12.24>

⑥시·도지사 또는 대도시의 시장은 제2항 또는 제5항에 따라 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는 당해 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 국토교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토교통부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.  <개정 2008.2.29, 2008.3.28, 2009.2.6, 2013.3.23, 2013.12.24>

⑦제6항에 따라 정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비계획중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각호의 1에 해당하는 사항은 같은 법 제49조 및 제51조제1항에 따른 지구단위계획 및 지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 본다.  <개정 2008.3.28, 2009.2.6, 2011.4.14, 2013.12.24>

⑧「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획구역에 대하여 제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우를 포함한다)하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다.  <신설 2005.3.18, 2008.3.28, 2009.2.6, 2013.12.24>

⑨정비계획을 통한 토지의 효율적인 활용을 도모하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제3항의 규정에 의한 건폐율 등의 완화규정은 제1항의 규정에 의한 정비계획에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "지구단위계획구역"은 "정비구역"으로, "지구단위계획"은 "정비계획"으로 본다.  <신설 2005.3.18, 2008.3.28, 2009.2.6, 2013.12.24>

⑩ 시장·군수는 제65조, 제66조, 제68조 등에 따라 정비기반시설 및 국·공유재산의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된 정비계획을 수립하고자 하는 때에는 미리 해당 정비기반시설 및 국·공유재산의 관리청의 의견을 들어야 한다.  <신설 2009.2.6>

⑪ 정비계획의 작성기준 및 작성방법은 국토교통부장관이 이를 정한다.  <신설 2009.2.6, 2013.3.23>

⑫ 제3조제9항 각 호의 사항을 포함하여 기본계획을 수립한 지역에서 정비계획을 수립하는 경우에는 시장·군수는 그 정비구역을 포함한 해당 생활권에 대하여 제3조제9항 각 호의 사항에 대한 세부 계획을 수립할 수 있다.  <신설 2012.2.1.>

「도시 및 주거환경정비법 시행령」

[시행 2016.3.2.] [대통령령 제27029호, 2016.2.29., 일부개정]

제10조(정비계획의 수립대상지역)

① 법 제4조제1항 본문 및 같은 조 제3항 전단에 따라 시장ㆍ군수는 별표 1의 요건에 해당하는 지역에 대하여 법 제4조제1항 및 제3항에 따른 정비계획(이하 "정비계획"이라 한다)을 수립할 수 있다.  <개정 2014.9.24>

②시장ㆍ군수는 정비계획을 수립하는 경우에는 다음 각호의 사항을 조사하여 별표 1의 요건에 적합한지 여부를 확인하여야 하며, 정비계획을 변경하고자 하는 경우에는 변경내용에 해당하는 사항을 조사ㆍ확인하여야 한다.  <개정 2009.8.11, 2012.4.10>

1. 주민 또는 산업의 현황

2. 토지 및 건축물의 이용과 소유현황

3. 도시ㆍ군계획시설 및 법 제2조제4호의 규정에 의한 정비기반시설(이하 "정비기반시설"이라 한다)의 설치현황

4. 정비구역 및 주변지역의 교통상황

5. 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황

6. 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견

7. 그 밖에 시ㆍ도 조례로 정하는 사항

③시장ㆍ군수는 법 제2조제8호의 규정에 의한 사업시행자(사업시행자가 2 이상인 경우에는 그 대표자를 말하며, 이하 "사업시행자"라 한다)로 하여금 제2항의 규정에 의한 조사를 하게 할 수 있다.

제52조(지구단위계획의 내용)

① 지구단위계획구역의 지정목적을 이루기 위하여 지구단위계획에는 다음 각 호의 사항 중 제2호와 제4호의 사항을 포함한 둘 이상의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 제1호의2를 내용으로 하는 지구단위계획의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2011.4.14>

1. 용도지역이나 용도지구를 대통령령으로 정하는 범위에서 세분하거나 변경하는 사항

1의2. 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항

2. 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모

3. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발ㆍ정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

4. 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도

5. 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채 또는 건축선에 관한 계획

6. 환경관리계획 또는 경관계획

7. 교통처리계획

8. 그 밖에 토지 이용의 합리화, 도시나 농ㆍ산ㆍ어촌의 기능 증진 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

② 지구단위계획은 도로, 상하수도 등 대통령령으로 정하는 도시ㆍ군계획시설의 처리ㆍ공급 및 수용능력이 지구단위계획구역에 있는 건축물의 연면적, 수용인구 등 개발밀도와 적절한 조화를 이룰 수 있도록 하여야 한다.  <개정 2011.4.14>

③ 지구단위계획구역에서는 제76조부터 제78조까지의 규정과 「건축법」 제42조ㆍ제43조ㆍ제44조ㆍ제60조 및 제61조, 「주차장법」 제19조 및 제19조의2를 대통령령으로 정하는 범위에서 지구단위계획으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.

④ 삭제  <2011.4.14>

[전문개정 2009.2.6.]

[별표 1] <개정 2016. 7. 28.>

정비계획 수립대상구역(제10조제1항관련)

1. 주거환경개선사업을 위한 정비계획은 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역에 수립한다.

가. 1985년 6월 30일 이전에 건축된 법률 제3719호 「특정건축물정리에 관한 특별조치법」 제2조에 따른 무허가건축물 또는 위법시공건축물과 노후·불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역

나. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 의한 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후·불량건축물의 수가 당해 정비구역안의 건축물수의 50퍼센트 이상인 지역

다. 주택재개발사업을 위한 정비구역안의 토지면적의 50퍼센트 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50퍼센트 이상이 각각 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역

라. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역

마. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역

바. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 등이 과다하게 분포된 지역으로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역

사. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제5호에 따른 방재지구로서 주거환경개선사업이 필요한 지역

2. 주택재개발사업을 위한 정비계획은 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 3분의 2(시·도 조례로 비율의 10퍼센트 범위에서 증감할 수 있다) 이상인 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역에 대하여 수립한다. 이 경우 법 제35조제2항의 규정에 의한 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다.

가. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역

나. 노후·불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 3분의 2(시·도 조례로 비율의 10퍼센트 범위에서 증감할 수 있다) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역

다. 제1호라목 또는 마목에 해당하는 지역

3. 기존의 공동주택을 재건축하기 위한 주택재건축사업 정비계획은 제1호, 제2호 및 제4호에 해당하지 아니하는 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다.

가. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역

나. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역

다. 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업 후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역

라. 3 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 따른 안전진단 실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시·도 조례로 정하는 면적 이상인 지역

4. 도시환경정비사업을 위한 정비계획은 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다.

가. 제2호가목 또는 나목에 해당하는 지역

나. 인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역

다. 당해 지역안의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당해 지역안의 건축물의 바닥면적합계의 3분의 2이상인 지역

라. 공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 의한 도시형 업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하고자 하는 공업지역

마. 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 「주택법」 제38조의6에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설·공급이 필요한 지역

5. 주거환경관리사업을 위한 정비계획은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 수립한다.

가. 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 주거환경의 보전·정비·개량이 필요한 지역

나. 법 제4조의3에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역

다. 기존 단독주택 재건축사업 또는 주택재개발사업을 위한 정비구역 및 정비예정구역의 토지등소유자의 50퍼센트 이상이 주거환경관리사업으로의 전환에 동의하는 지역

라. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구가 해제된 지역 및 같은 법 제2조제6호에 따른 존치지역

6. 무허가건축물의 수, 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득수준 등 정비계획 수립대상구역의 요건은 필요한 경우 제1호부터 제5호까지에 규정된 범위안에서 시·도조례로 이를 따로 정할 수 있으며, 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 법 제4조제4항에 따른 도시계획위원회의 심의를 거쳐 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하는 정비구역 수립대상구역 면적의 100분의 110 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 바에 따라 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역을 포함하여 정비계획을 수립할 수 있다.

7. 건축물의 상당수가 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 상습 침수, 홍수, 산사태, 해일, 토사 또는 제방 붕괴 등으로 재해가 생길 우려가 있는 지역에 대하여는 정비계획을 수립할 수 있다.